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为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为，中国资产评估协会日前发布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》（下称“《意见》”），规定注册资产评估师执行投资性房地产评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，明确采用公允价值计量模式时，应主要运用市场法和收益法两种方法，该《意见》将于
公允价值计量，评估是关键
投资性房地产是我国新会计准则提出的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑；但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
根据新会计准则的规定，在进行投资性房地产的后续计量时，可以采用公允价值模式和成本模式两种方式。若公允价值能够持续可靠取得，可以采用公允价值模式，这样就不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
但是，怎样确定投资性房地产的公允价值？这就需要充分发挥评估师的作用。
《国际会计准则第40号——投资性不动产》要求企业经常对资产进行重估，以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大，要求公允价值的评估必须由专业的价值评估人士进行。如在香港上市的房地产开发公司，如需要对投资性房地产采用公允价值计量的，每年均应聘请独立的测量师（即价值评估师）对其投资性房地产进行评估，以获得符合要求的公允价值。
评估方法倾向于市场法与收益法
“资产评估是服务于市场经济的，早在2006年，会计准则就已经涉及投资性房地产，2007年11月发布的《以财务报告为目的的评估指南》也已经指出此类业务行为，此次《意见》的出台则是一种补充和深化。”中央财经大学财政学院副院长刘玉平表示。
从本质上来说，投资性房地产的价值评估与一般不动产的评估方法相同，主要有市场法、收益法和成本法3种基本评估方法。
而这次出台的《意见》中，虽然并未强制规定，但似乎更倾向于采用市场法和收益法。
《意见》称，对投资性房地产的评估，在运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。
《意见》还称，评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。
评估可弥补会计的不足
“如果在会计准则上定了性，采用了公允价值，那么接下来评估要做的，就是在这个基础上‘定量’。正是由于这类评估是以财务报告为目的，必然要求评估师对会计准则有比较透彻的研究。”浙江天源资产评估有限公司总经理钱幽燕说。“会计师会判断公允价值的结果是否恰当，但是得出结果的过程，可以由评估师来做，毕竟术业有专攻，评估师更具备得出结果的能力。”
“《意见》对投资性房地产评估的讨论，还是在以财务报告为目的的框架下进行的，这就必然会受到会计使用公允价值程度的影响，会受会计制度约束。”厦门大学评估研究中心主任纪益成表示，“会计制度将投资性房地产和非投资性房地产的核算方法分开，投资性房地产的计价的要求，对会计本身的计量带来难度，这样的计量就需要借助评估。市场可以分3种情况：活跃的市场、不太活跃的市场、完全没有发生交易的市场。在后两种市场中，就要更加依靠评估的力量。《意见》就是在服务会计的前提下，对业务进行规范。”
纪益成说，从理论上讲，评估可以弥补会计的不足。“这是会计和评估的结合和互动。”
对于投资性房地产公允价值的评估，是评估行业面临的一个新的机会，同时也是一个新的挑战。评估师会面临一些新的问题，包括：如何与审计师沟通了解会计准则的相关要求，如何与客户沟通了解客户所面临的问题，如何在保持独立性的前提下迎接新业务带来的挑战，如何运用评估准则和面对不断变化的市场等等。
“这一业务能够做到多大，目前还很难说，这都需要事实来检验。”纪益成说。
或为物业税开征做准备
在采访中，关于投资性房地产估值变化是为物业税开征做准备的观点也一度甚嚣尘上。
一位地产业内人士认为，“投资性房产评估”可能是为物业税开征做准备，首先是为物业税确定征收资产范围和内容，其次是为完善物业税体系，再者是为开征物业税做前期市场反应调查。
不过，也有不少业内专家认为其与物业税的关联有限，他们认为该《意见》只是协会组织的一个指导性文件，虽然有助于物业税开征后的房地产评估工作，但不是推动物业税开征的关键，而且只涉及企业，不涉及自然人。
（来源：《中会计经报》
