受益于旗下物业价值的重估，英皇国际2009财年业绩大增。截至2010年3月31日全年，公司实现净利润27.98亿港元，不但一举扭亏，还实现公司每股收益1.44港元。

　　英皇国际期间多达24.85亿元的物业重估收益，成为支撑公司业绩的重要基石。仅采纳应用香港会计准则第40号（修订）的内容，便令公司投资物业项下增加24.31亿港元。

　　作为香港财务报告准则（2008年）改进的部分，香港会计准则第40号作出修订，使其范围包括日后用作“投资物业”的在建或开发中物业，并要求按公平价值予以计量。准则规定，于2009年4月1日前，“发展中物业”的租赁土地和楼宇部分分开列账。租赁土地部分仍列作经营租赁，楼宇部分则按成本扣除累计减值亏损后入账。兴建和开发中的那些投资物业仍列为“发展中物业”。直至兴建和开发工程完成，该物业将被重新分类为“投资物业”，并于当日于损益中确认公平价值与其早前账面值的差额。

　　依据该条文，英皇国际的发展中物业已经于2009年4月1日重新分类为投资物业。合计账面值4.35亿港元已于2009年3月31日减值至公平价值扣除销售成本后的金额，因此2009年4月1日应用香港会计准则第40号（修订）时，并未产生公平价值收益或者亏损。余下的账面值5.84亿港元是指位于浅水湾的一个开发中的投资物业。公司表示，因为其公平价值无法可靠厘定，因此于2009年4月1日按成本重新分类。截至2010年3月31日，已经确认公平价值收益1716.2万港元和相关后延税开支429.1万港元。结算至2010年3月31日，由于有关物业目前已接近完工，因此其预付租赁付款及发展中物业分别减少，投资物业从而增加24.31亿港元。此外，后延税负债增加1716.2万港元，年度净利及累计净利增加1287.1万港元。

　　值得注意的是，刨去24.85亿元的物业重估收益，英皇国际2009年财年录得净利润3.13亿港元，完成扭亏。

　　有市场人士表示，其实英皇国际本次季报中的物业价值重估，无非是兑现利润的一种数字游戏，若对游戏规则和有关工程进度有所了解，便可踩准步点赚取收益。显然，二级市场有炒家深谙此道，已于先期开始了股票的炒作。公司股票自5月27日起便扶摇直上，走出一波量价齐升的行情，股价从1.30港元的低位一路攀升至前期最高位1.75元，最大累计涨幅达34.62%。

（来源：上海证券报 2010年7月1日）